Desde 30 de maio de 2025, a Prefeitura de São Paulo proíbe o aluguel por temporada em imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). A medida, que restringe essas unidades exclusivamente à locação convencional e dentro dos valores definidos pelo programa habitacional, afeta diretamente investidores que apostavam na rentabilidade de estúdios compactos voltados à locação de curta duração.
Esse modelo, popularizado por plataformas como Airbnb, vinha se consolidando como estratégia de alta performance no setor, com retorno até 50% superior ao aluguel tradicional, segundo administradoras do mercado. Os imóveis, geralmente de até 40 m² e com tíquete médio abaixo de R$ 400 mil, tornaram-se porta de entrada para pequenos investidores.
A mudança regulatória atinge especificamente unidades vendidas por até R$ 518 mil — teto para o perfil HMP, voltado a famílias com renda entre seis e dez salários mínimos. O objetivo da prefeitura é conter fraudes no uso da política habitacional, impedindo que moradias destinadas a famílias de baixa renda sejam convertidas em empreendimentos turísticos.
O impacto da medida, no entanto, vai além do uso individual. Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) com exposição a esse perfil de ativo já sinalizam preocupação. Para Felipe Ribeiro, gestor da Rio Bravo Investimentos, o novo cenário altera o cálculo de retorno.
“O fundamento de geração de receita desses ativos fica diretamente afetado por uma mudança regulatória”, disse, em entrevista ao jornal O Globo. Segundo ele, embora o impacto setorial deva ser limitado — já que a maior parte dos FIIs está exposta a imóveis fora das faixas HIS e HMP —, os gestores devem abordar o tema nas próximas cartas aos cotistas.
A leitura é compartilhada por André Sawaya, da AZ Quest, que, ao Valor Investe, classificou como residual a presença de ativos populares nas carteiras. Ele avalia que, mesmo com efeito direto limitado, a nova norma pode favorecer o mercado institucional. A regulação mais clara, segundo Sawaya, tende a reduzir brechas para fraudes e a estimular um ambiente de negócios mais previsível.
A reacomodação do setor inclui desde a migração para contratos de longo prazo, com menor retorno, até a possível venda dos ativos. Fora das faixas sociais, o apelo do “short stay” segue preservado, mas sob maior escrutínio regulatório. A localização — especialmente proximidade de infraestrutura de transporte — permanece como diferencial estratégico.
Na ponta da operação, gestores ajustam as engrenagens. À Folha de S.Paulo, Rafael Rossi, CEO da Conviva, diz que a demanda continua forte em empreendimentos fora do programa social. “Muda o produto, paga menos no terreno etc. Não vejo queda na demanda de investidores, que continuarão buscando estúdios fora do programa social.” Segundo ele, menos de 5% do portfólio da empresa em São Paulo está alocado em unidades com classificação HIS ou HMP.
Também à Folha, a Housi informou ter reestruturado sua atuação diante da nova regra. A empresa criou uma área voltada exclusivamente para intermediar locações tradicionais de unidades sociais, com foco em famílias que atendam aos critérios da prefeitura — uma tentativa de manter esses ativos sob gestão, mas dentro da legalidade exigida.
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) afirmou, em nota enviada à imprensa, que acompanha com atenção os desdobramentos da medida e está à disposição da prefeitura para colaborar com sugestões que assegurem a efetividade das políticas habitacionais, sem prejudicar a estabilidade dos investimentos no setor.
Na prática, a prefeitura já aplicou mais de R$ 31 milhões em multas a empresas por irregularidades nas vendas ou aluguéis desses imóveis, segundo dados da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). O decreto também prevê sanções adicionais: o locador pode ser obrigado a devolver o valor do incentivo fiscal recebido para construção, além de arcar com multas e encargos.
O cenário paulistano segue uma tendência internacional de endurecimento sobre o aluguel por temporada. Em Barcelona, mais de 66 mil anúncios foram removidos de plataformas por determinação do governo local. Nos Estados Unidos, políticas de controle são ainda mais restritivas em determinadas regiões.
No Brasil, a questão ainda depende de jurisprudência. O Superior Tribunal de Justiça deve decidir nos próximos meses se locações por temporada em condomínios residenciais são permitidas sem autorização prévia.
Enquanto isso, o advogado Rodrigo Karpat, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, defende que os próprios condomínios atualizem suas convenções para definir regras claras sobre o tema. Em entrevista ao Jornal da Globo, ele alertou: “É preciso previsibilidade e segurança jurídica. E isso passa pela autorregulamentação interna dos edifícios”.
Airbnb reforça legalidade
Em nota exclusiva enviada ao Mercado & Eventos, o Airbnb se posicionou sobre as novas restrições ao aluguel por temporada em imóveis populares da cidade de São Paulo e reafirmou o compromisso da plataforma com o uso responsável e com a economia local.
“O Airbnb está alinhado com o uso responsável da plataforma em conformidade com as políticas de moradia social na cidade de São Paulo. O aluguel por temporada no Brasil é legal, regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O Airbnb está comprometido a apoiar o crescimento econômico no Brasil, ajudando proprietários de imóveis a obterem renda extra ao se tornarem anfitriões na plataforma, participando ativamente da economia”, começa o comunicado.
“Dados de um relatório sobre a atividade do Airbnb no Brasil destacam que a atividade da plataforma na cidade de São Paulo teve um impacto econômico de R$ 5 bilhões no PIB municipal, apoiando 85 mil empregos em 2023. Em média, para cada R$ 100 gastos em uma reserva no Airbnb no Brasil, os hóspedes desembolsaram R$ 522 em restaurantes, transporte, entretenimento, entre outros estabelecimentos durante a viagem, impactando diretamente o comércio e os serviços das cidades”, finaliza a empresa.
*Texto com informações da Folha de S.Paulo, O Globo, Valor Investe, Jornal da Globo e Revista Empreende.
