O aluguel por temporada, impulsionado por plataformas digitais e pelo turismo interno, entra em uma nova fase no Brasil. Com o avanço da regulamentação da Reforma Tributária, a atividade passa a ser tratada como prestação de serviço e pode ter uma carga de impostos de até 44% para pessoas físicas. A mudança altera regras, encarece a operação e obriga proprietários a reverem contas, estratégias e até o formato jurídico do negócio.
Até então, o aluguel por temporada era visto majoritariamente como renda imobiliária. Agora, contratos inferiores a 90 dias passam a ser enquadrados como serviço de hospedagem, mesma categoria de hotéis e pousadas. Na prática, isso coloca o setor no radar dos novos tributos sobre consumo, o IBS e a CBS, que incidem sobre o faturamento e não sobre o lucro.
Segundo o tributarista Tiago Conde Teixeira, sócio do escritório Sacha Calmon-Misabel Derzi e professor do IDP, a mudança vai além da nomenclatura. “O aluguel por temporada passa a ser tratado como atividade econômica, com características de prestação de serviços. Isso muda completamente a forma de tributação”, afirma.
O principal impacto está no modelo de cobrança. Diferentemente do Imposto de Renda, os tributos sobre consumo não consideram despesas, vacância ou sazonalidade, fatores comuns nesse tipo de operação. “O problema não é só pagar mais imposto, mas pagar de um jeito diferente”, resume Teixeira.
A Lei Complementar nº 214/2025 formalizou esse novo enquadramento e estabeleceu um redutor de 40% sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS. Ainda assim, a soma dos tributos pode pesar. De acordo com o advogado tributarista Milton Fontes, do Peixoto & Cury, a carga total para pessoas físicas pode se aproximar de 44% em determinados cenários.
“Antes da reforma, a pessoa física pagava basicamente Imposto de Renda, com alíquota máxima de 27,5%, sem tributos sobre consumo e sem obrigação de emissão de documentos fiscais”, explica. “Agora, além do IR, entram IBS e CBS.”
Na prática, em um aluguel de R$ 10 mil, a diferença é significativa. Enquanto a pessoa física pode ver quase metade do valor ir para impostos, uma pessoa jurídica no lucro presumido pode ter carga próxima de 27% ou até menor, dependendo do aproveitamento de créditos.
Esse desequilíbrio tende a acelerar a migração para estruturas empresariais. Para especialistas, operar como pessoa jurídica deixa de ser apenas uma escolha e passa a ser uma decisão estratégica, principalmente para quem tem mais de um imóvel ou receita recorrente.
“A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e mais sensível à fiscalização, inclusive com o avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro”, afirma Fontes.
Apesar do impacto, o consenso entre os especialistas é que o aluguel por temporada continua sendo um investimento viável, especialmente em destinos turísticos e grandes centros urbanos. O que muda é o nível de profissionalização exigido.
“O investimento deixa de ser quase passivo e passa a exigir gestão, precificação correta e planejamento tributário”, diz Teixeira. “A reforma não mata o negócio, mas pune quem não se adapta.”
*Com informações de InfoMoney
