A partir de 1º de janeiro de 2027, a locação de imóveis por pessoas físicas poderá estar sujeita a novos tributos sobre o consumo, além do Imposto de Renda (IR). A mudança faz parte da implementação da reforma tributária e alcança proprietários que recebem mais de R$ 240 mil por ano com o aluguel de mais de três imóveis. As novas regras também estabelecem condições específicas para locações por temporada, permitem o aproveitamento de créditos sobre determinadas despesas e preveem reduções nas alíquotas aplicadas aos contratos tradicionais de aluguel. As alterações exigem atenção de proprietários, investidores e profissionais do mercado imobiliário, que precisarão avaliar como a nova estrutura tributária afetará os rendimentos obtidos com a atividade.
A mudança não significa que todas as pessoas físicas que recebem renda de aluguel passarão automaticamente a recolher os novos impostos. De acordo com as regras apresentadas pela colunista do Estadão Maria Carolina Gontijo, conhecida como Duquesa de Tax, a tributação depende do cumprimento simultâneo de dois critérios: possuir mais de três imóveis alugados e obter receita anual superior a R$ 240 mil com essas operações.
A quantidade de propriedades e o faturamento obtido com os contratos são, portanto, os dois fatores considerados pela legislação para determinar quem será enquadrado como contribuinte dos novos tributos. A regra procura diferenciar quem exerce a atividade de locação de maneira econômica de quem recebe valores de aluguéis de forma menos recorrente ou em menor escala. “Isso quer dizer que a gente precisa olhar tanto para a quantidade de imóveis alugados quanto para a receita que eles produzem”, explica a Duquesa de Tax.
Um detalhe importante é que a contagem considera os imóveis efetivamente alugados, e não todo o patrimônio imobiliário do proprietário. Dessa forma, uma pessoa que possui quatro propriedades, mas reside em uma delas e mantém apenas três alugadas, não ultrapassa o limite estabelecido pela regra.
A mesma lógica vale para quem possui mais de três imóveis alugados, mas recebe menos de R$ 240 mil por ano com essas operações. Nesse caso, o proprietário também fica fora do enquadramento previsto para pessoas físicas. “A ideia da lei com esse mix que envolve quantidade de imóveis mais receita é justamente separar quem a legislação entendeu que exerce uma atividade econômica com aluguéis”, afirma Maria Carolina Gontijo.
A colunista acrescenta que a legislação considera que quem aluga menos de três imóveis não exerce uma atividade econômica de locação nos critérios definidos para a incidência dos novos tributos. O limite de receita também funciona como uma condição necessária para o enquadramento.
O que acontece quando o proprietário ultrapassa o limite durante o ano?
A legislação também prevê situações em que o contribuinte começa o ano abaixo do limite de faturamento, mas ultrapassa o valor estabelecido ao longo dos meses. Nessas circunstâncias, a pessoa física pode passar a ser considerada contribuinte ainda durante o próprio ano-calendário. Para isso, a receita anual com aluguéis precisa superar em 20% o limite original de R$ 240 mil, chegando a aproximadamente R$ 288 mil. Além disso, permanece a exigência de possuir mais de três imóveis alugados.
“Quando isso acontecer, a pessoa vira contribuinte e passa a dever o imposto a partir dali, dentro do próprio ano. Para isso, a receita com aluguéis precisa superar em 20% aquele valor original, mais ou menos R$ 288 mil, e continua sendo necessário alugar mais de três imóveis”, detalha a especialista. Portanto, não basta ultrapassar o faturamento de R$ 240 mil para que a cobrança seja aplicada automaticamente durante o ano. A quantidade de propriedades alugadas continua sendo um requisito, enquanto a superação do limite com a margem adicional de 20% determina a situação de quem ultrapassa o valor no decorrer do período.
Atualmente, as pessoas físicas que recebem rendimentos de aluguéis estão sujeitas ao Imposto de Renda, conforme as regras aplicáveis a esse tipo de rendimento. Com a reforma tributária, os novos tributos sobre o consumo passam a integrar essa estrutura, sem substituir o IR. O primeiro deles é a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), cuja cobrança começa em 1º de janeiro de 2027. A alíquota de referência mencionada na reportagem do Estadão é de 11,3%, percentual calculado pelo Tribunal de Contas da União (TCU), mas que ainda depende de definição do Senado.
Para os contratos tradicionais de locação, entretanto, está prevista uma redução de 70% da alíquota. Considerando o percentual de referência de 11,3%, a cobrança inicial fica em aproximadamente 3,4%, antes da aplicação de eventuais créditos tributários. No caso de imóveis residenciais, existe ainda a possibilidade de utilizar um redutor social de R$ 600 sobre a base de cálculo. O mecanismo reduz o valor considerado para a incidência do tributo e, consequentemente, pode diminuir o montante a ser recolhido pelo proprietário.
A reportagem da Duquesa de Tax apresenta como exemplo um imóvel alugado por R$ 5 mil mensais. Nesse cenário, a cobrança estimada da CBS ficaria em aproximadamente R$ 149 por mês, considerando as reduções previstas e antes do aproveitamento de créditos. O valor, contudo, não representa necessariamente o custo definitivo da tributação para todos os proprietários. O resultado depende das características da operação, da aplicação dos redutores e das despesas que podem gerar créditos.
Despesas com administração e manutenção podem reduzir a cobrança
Outro aspecto da reforma tributária é a possibilidade de aproveitamento de créditos relacionados aos custos da atividade de locação. Entre as despesas mencionadas estão os serviços de administração imobiliária e os gastos com manutenção dos imóveis. Na prática, isso significa que determinados valores desembolsados pelo proprietário para manter a operação poderão ser considerados no cálculo tributário, desde que atendam às exigências estabelecidas pela legislação.
O mecanismo pode reduzir o valor efetivamente recolhido, uma vez que permite descontar créditos vinculados a despesas elegíveis. Por esse motivo, a estimativa de R$ 149 mensais para um aluguel de R$ 5 mil não deve ser interpretada como um valor fixo aplicável a todos os contratos. A identificação e a comprovação das despesas passam a ter importância para os proprietários enquadrados na nova sistemática. A organização dos documentos fiscais e dos registros relacionados à administração dos imóveis também pode influenciar o aproveitamento dos créditos permitidos.
As operações de aluguel por temporada também recebem tratamento específico na reforma tributária. As locações residenciais realizadas por períodos de até 90 dias passam a seguir as regras aplicáveis ao setor de hotelaria. Nesse modelo, a redução da alíquota é de 40%, percentual inferior ao desconto de 70% previsto para os contratos tradicionais de locação. A diferença considera o tratamento tributário estabelecido para as atividades de hospedagem.
A distinção é relevante para proprietários que disponibilizam imóveis em plataformas de aluguel por temporada ou trabalham com contratos de curta duração. Como essas operações seguem um enquadramento diferente, a carga tributária pode não ser a mesma daquela aplicada a um contrato residencial convencional. O prazo da locação, a natureza da operação e as condições previstas na legislação precisam ser considerados para identificar o tratamento correspondente. Por isso, proprietários que trabalham com diferentes modalidades de aluguel devem observar as características de cada contrato antes de calcular os possíveis impactos da reforma.
A alteração também pode exigir uma revisão da composição dos preços e da rentabilidade das operações. Entretanto, a existência de novos tributos não significa que o proprietário deva repassar automaticamente qualquer aumento ao inquilino. A decisão depende das condições contratuais, dos custos envolvidos e da avaliação financeira de cada operação.
Empresas que trabalham com aluguel terão outro enquadramento
A reforma também estabelece uma diferença entre pessoas físicas e empresas que atuam no mercado de locação. Os limites de receita anual e de quantidade de imóveis previstos para pessoas físicas não se aplicam às empresas submetidas ao regime regular de tributação. Isso significa que uma pessoa jurídica não pode utilizar automaticamente os mesmos critérios de enquadramento estabelecidos para um proprietário individual.
A comparação entre manter imóveis em nome de uma pessoa física ou realizar a atividade por meio de uma empresa, portanto, exige uma análise específica. Além das alíquotas, devem ser considerados o regime tributário, o volume de receitas, as despesas da operação e as possibilidades de aproveitamento de créditos. A escolha da estrutura jurídica pode influenciar o resultado financeiro da atividade, mas não existe uma conclusão única válida para todos os proprietários. O enquadramento depende das características de cada negócio e das regras aplicáveis à pessoa física ou jurídica.
A implementação da reforma tributária não termina com o início da cobrança da CBS em 2027. O sistema prevê uma transição gradual, durante a qual o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), segundo tributo sobre o consumo, começa a ganhar participação a partir de 2029. A incorporação ocorre progressivamente até 2033, quando o novo modelo tributário estará plenamente implementado, conforme o cronograma apresentado na reportagem.
Essa transição significa que os efeitos financeiros da reforma sobre a locação de imóveis não devem ser avaliados apenas com base nos percentuais iniciais de 2027. A composição dos tributos será modificada ao longo dos anos, exigindo acompanhamento das alíquotas e das regras de cada etapa. Para proprietários, investidores e empresas imobiliárias, o planejamento passa a envolver não apenas o valor recebido mensalmente pelos aluguéis, mas também o enquadramento tributário, as despesas dedutíveis por meio de créditos e as mudanças previstas para os próximos anos.
*Com informações de Estadão.
